Bail commercial et travaux : qui doit payer selon la nature des travaux ?
Publié le :
27/05/2026
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Le bail commercial fixe les règles de répartition des charges et des travaux entre le bailleur et le locataire.
En pratique, cette répartition dépend principalement de la nature des travaux concernés : entretien courant, réparations, mise aux normes ou travaux touchant à la structure de l’immeuble.
Si le contrat de bail reste déterminant, la loi encadre toutefois certaines dépenses qui ne peuvent pas être mises à la charge du locataire.
La distinction entre les différents types de travaux est donc essentielle afin de déterminer la partie qui doit en supporter le coût.
La répartition des obligations de réparations entre bailleur et locataire
- Les obligations du bailleur
Au sein d’un contrat de bail commercial, le bailleur est tenu de respecter certaines obligations auxquelles il ne saurait déroger.
Ainsi, les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir et d’effectuer toutes les réparations qui pourraient s’avérer nécessaires.
Classiquement, le bailleur est assujetti à réaliser les grosses réparations, notamment celles mentionnées à l’article 606 du Code civil (murs, voûtes, toitures…).
Néanmoins, cette liste n’est pas exhaustive. La jurisprudence fait généralement peser sur le bailleur les travaux et réparations affectant la structure de l’immeuble (Cass. 3e civ., 2 juill. 2013, n° 11-28.496).
- Les obligations du locataire
A contrario, le locataire est quant à lui assujetti aux menues réparations. Ces travaux n’affectent pas l’immeuble en lui-même.
Il peut ainsi s’agir de travaux de réparation d’une fenêtre, d’une porte ou encore de travaux de peinture légère.
Quid des clauses mettant certains travaux à la charge du preneur ?
En tant que bailleur, il peut parfois être tentant d’insérer des clauses au sein du bail commercial faisant peser tout ou partie des réparations sur le locataire.
Si ces clauses sont admises, il est nécessaire de les utiliser avec parcimonie, le champ d’action du bailleur étant relativement limité en la matière.
En effet, l’article R145-35 du Code de commerce dresse une liste de dépenses ne pouvant être imputées au locataire.
Naturellement, y sont mentionnées les grosses réparations, les dépenses liées à la vétusté ou encore la mise en conformité du bien avec la réglementation.
Le bailleur pourra ainsi faire peser sur son locataire l’entretien du système de climatisation, ce dernier n’affectant pas la structure de l’immeuble (Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-20.879).
Lors de la rédaction de la clause, il conviendra donc de vérifier que celle-ci ne contrevient pas à l’obligation de délivrance conforme et n’impute pas au locataire des travaux relevant des obligations du bailleur.
Quelles conséquences en cas de mauvaise répartition des travaux ?
Lorsque l’une des deux parties n’exécute pas les travaux à sa charge ou laisse l’autre avancer les frais, il sera possible de :
- Réclamer l’exécution forcée des travaux ;
- Solliciter une demande indemnitaire.
Naturellement, il conviendra de mettre en demeure la partie défaillante de s’exécuter dans les plus brefs délais et, le cas échéant, de saisir la juridiction compétente en la matière.
Le cabinet CAPORALE accompagne ses clients en cas de litiges liés à l’exécution d’un bail commercial, tant dans la phase d’expertise que dans la gestion des contentieux.
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