Restitution des locaux : dans quels cas le bailleur peut-il imposer une remise en état ?
Publié le :
21/09/2026
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À la fin d’un bail commercial, le locataire doit restituer les locaux conformément aux obligations prévues par le contrat et par la loi.
Cette restitution peut toutefois devenir une source de litige lorsque le bailleur estime que les lieux ont été dégradés, insuffisamment entretenus ou transformés sans avoir été remis dans leur état initial.
Le propriétaire peut alors demander au locataire de procéder à certains travaux ou solliciter une indemnisation au titre de la remise en état des locaux.
Cette possibilité n’est cependant pas automatique. Il faut notamment distinguer les véritables dégradations de la simple vétusté et tenir compte des clauses du bail, des états des lieux ainsi que du préjudice effectivement subi par le bailleur.
Dans quels cas le locataire doit-il remettre les locaux en état ?
L’article 1730 du Code civil prévoit que lorsqu’un état des lieux a été établi, le locataire doit restituer les locaux tels qu’il les a reçus, à l’exception de ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Le locataire peut donc être tenu de prendre en charge les dommages résultant notamment d’un défaut d’entretien, de dégradations commises pendant son occupation ou de travaux ayant modifié les locaux contrairement aux stipulations du bail.
L’état des lieux d’entrée et de sortie joue ici un rôle particulièrement important. Leur comparaison permet de déterminer si certaines détériorations sont apparues pendant la période d’occupation et d’identifier celles susceptibles d’être imputées au locataire.
Pour autant, le bailleur ne peut pas profiter du départ du preneur pour lui faire supporter une rénovation générale du bien.
Une peinture simplement défraîchie après plusieurs années d’occupation, par exemple, peut relever de l’usure normale et non d’une dégradation imputable au locataire.
Les travaux réclamés doivent ainsi correspondre aux désordres effectivement constatés et rester proportionnés à ceux-ci.
Les juridictions peuvent donc réduire une demande lorsqu’elle excède ce qui est nécessaire pour réparer les seules dégradations imputables au preneur, notamment lorsque le bailleur réclame une réfection complète pour un dommage limité (CA Versailles, 13 déc. 2022, n° 21/06492).
Une clause du bail peut-elle imposer un retour à l’état initial ?
Les baux commerciaux prévoient fréquemment le sort des travaux et aménagements réalisés par le locataire.
Une clause peut notamment prévoir que les transformations réalisées au cours du bail deviendront la propriété du bailleur à son terme.
Elle peut également réserver au propriétaire la possibilité d’exiger une remise des locaux dans leur état d’origine.
Dans ce cas, la rédaction du contrat doit être examinée avec attention. Il convient notamment de déterminer quel est l’état de référence des locaux et quels travaux sont réellement concernés par l’obligation de remise en état.
Une clause de remise en état ne permet ainsi pas nécessairement au bailleur d’exiger une remise à neuf complète du bien après plusieurs années d’occupation.
Seules les transformations correspondant effectivement à l’obligation prévue par le bail peuvent être mises à la charge du locataire (CA Montpellier, 31 oct. 2023, n° 21/00055).
Il faut également vérifier si le contrat organise une procédure particulière avant le départ du preneur, par exemple l’intervention d’un architecte ou d’un expert chargé d’identifier et de chiffrer les travaux.
Lorsque cette procédure est prévue, son non-respect peut fragiliser, voire faire échec, à la demande du bailleur (TJ Versailles, 12 déc. 2024, n° 23/05605).
Le bailleur peut-il réclamer le coût des travaux sans les réaliser ?
La seule constatation d’un manquement à l’obligation de restitution ne permet pas nécessairement au bailleur d’obtenir automatiquement le montant des travaux envisagés.
La Cour de cassation rappelle en effet que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations doit réparer le préjudice effectivement subi par le bailleur.
Le coût des travaux peut constituer ce préjudice sans que le propriétaire soit obligé de les avoir déjà réalisés ou d’avoir engagé les dépenses correspondantes (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502).
Les circonstances intervenues après la restitution des locaux peuvent également être prises en compte. Une relocation, une vente ou encore une démolition du bien peuvent avoir une incidence directe sur le préjudice invoqué.
Ainsi, lorsque le bailleur reloue les locaux sans effectuer de travaux et sans démontrer que leur état a entraîné une diminution du nouveau loyer, il peut rencontrer des difficultés à obtenir le remboursement du coût théorique d’une remise en état (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502).
La même logique a été retenue lorsque le bien avait été revendu sans travaux et sans preuve d’une dépréciation du prix de vente (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-21.272).
La restitution des locaux commerciaux doit donc être anticipée par les deux parties. États des lieux, photographies, devis, clauses du bail et éventuels constats constituent autant d’éléments susceptibles de déterminer si une remise en état peut légitimement être exigée et, le cas échéant, dans quelle proportion.
Le cabinet CAPORALE accompagne ses clients en matière de baux commerciaux, notamment lors de la restitution des locaux et dans le cadre des litiges relatifs aux travaux, dégradations et obligations de remise en état.
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