L’acceptation de la promesse suffit pour obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation
En matière de promesse unilatérale de vente immobilière, la protection attachée à la condition suspensive d’obtention d’un financement soulève la question du moment à partir duquel elle bénéficie à l’acquéreur.
Par un arrêt du 22 octobre 2026, numéro 24-13.456, la troisième chambre civile de la Cour de cassation écarte la nécessité d’une levée d’option et détermine la portée des règles protectrices prévues par le Code de la consommation.
La conservation de l’indemnité après l’échec du financement
Dans cette affaire, une promesse unilatérale de vente avait été consentie sur un bien immobilier au prix de 402 000 euros. L’opération était conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.
L’offre de financement ayant été émise après l’arrivée à échéance du délai fixé par le contrat, les venderesses avaient refusé de régulariser la vente. Elles entendaient également conserver l’indemnité d’immobilisation, d’un montant de 20 100 euros.
La cour d’appel avait accueilli leur demande. Elle avait estimé que les dispositions destinées à protéger l’acquéreur ne pouvaient recevoir application en l’absence de levée d’option par le bénéficiaire de la promesse.
L’acceptation de la promesse déclenche la protection de l’acquéreur
La Cour de cassation censure ce raisonnement sur le fondement des articles L. 313-40 et L. 313-41 du Code de la consommation.
Elle sépare deux moments distincts. Le premier correspond à l’acceptation de la promesse elle-même, tandis que le second réside dans la levée d’option, laquelle entraîne la formation définitive du contrat de vente.
La seule acceptation de la promesse par son bénéficiaire suffit donc à rendre applicables les dispositions protectrices relatives à la condition suspensive de financement.
Lorsque cette condition ne se réalise pas, l’intégralité des sommes payées par avance doit, en conséquence, être restituée à l’acquéreur. Aucune retenue ni indemnité ne peut être prélevée.
La caducité de la promesse ne permet ainsi pas, à elle seule, au vendeur de conserver l’indemnité d’immobilisation.
Historique
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