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Cass. 3e civ., 18 juin 2026 : encadrement strict de la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Publié le : 21/07/2026 21 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

En matière de copropriété, le recouvrement rapide des charges impayées repose sur un mécanisme spécifique prévu par l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui organise une procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire. Par un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.950), la Cour de cassation en précise les conditions d’application, tant s’agissant de l’exigibilité anticipée des provisions que du périmètre des demandes recevables dans ce cadre procédural.

Quelles sont les exigences relatives à la mise en demeure pour obtenir l’exigibilité anticipée des charges ?

Saisie sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, disponible sur Legifrance à l’adresse suivante : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200, une juridiction d’appel avait condamné une copropriétaire au paiement de charges impayées en retenant la production des procès-verbaux d’assemblées générales, d’un décompte de créance et d’une mise en demeure assortie d’un relevé de compte. La Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle que la mise en demeure constitue une condition déterminante de l’exigibilité anticipée des sommes dues. Celle-ci doit mentionner avec précision la nature et le montant des provisions réclamées. Il incombe aux juges du fond de vérifier non seulement le caractère détaillé de cette mise en demeure, mais également la persistance de la défaillance du copropriétaire dans le délai d’un mois suivant sa notification. À défaut de telles constatations, la décision encourt la cassation pour défaut de base légale. L’arrêt est consultable sur Legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CASSATION_2026-06-18_24-19950.

La procédure accélérée au fond permet-elle de statuer sur des demandes indemnitaires annexes ?

La haute juridiction précise également les limites matérielles de la procédure accélérée au fond. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicitait, outre le paiement des charges, le remboursement de frais de déménagement engagés à l’occasion de travaux. La cour d’appel avait admis cette prétention en raison de son lien avec le litige principal. La Cour de cassation adopte une analyse inverse. Elle rappelle que le président du tribunal judiciaire, statuant selon l’article 19-2, ne peut connaître que des demandes relatives aux provisions et sommes exigibles au titre des charges de copropriété. Une demande indemnitaire, même connexe, excède le champ strictement défini par le texte. La décision confirme ainsi l’interprétation restrictive du dispositif spécial de recouvrement des charges, tant quant aux conditions de mise en œuvre qu’à l’étendue des prétentions recevables.
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