Indemnité d’éviction : ce que les bailleurs doivent maîtriser en matière de bail commercial
Publié le :
10/03/2026
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Mettre fin à un bail commercial n’est jamais un acte neutre pour un bailleur. Derrière la liberté apparente de refuser le renouvellement se cache un mécanisme protecteur puissant au bénéfice du preneur : l’indemnité d’éviction.
Véritable contrepartie du droit au renouvellement, cette indemnité peut représenter un coût significatif et parfois sous-estimé pour le propriétaire.
Sa détermination obéit à des règles précises, issues à la fois du Code de commerce et d’une jurisprudence abondante, qui imposent aux bailleurs d’anticiper les conséquences financières d’un refus de renouvellement.
Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?
L’indemnité d’éviction est une somme due par le bailleur à son locataire en cas de refus de renouvellement du bail.
Cette somme, régie par les dispositions des articles L.145-14 à L.145-30 du Code de commerce relatives au refus de renouvellement du bail, est calculée en fonction de la valeur marchande du fonds, des frais de réinstallation, des frais de mutation, etc.
Dans quels cas une indemnité d’éviction est-elle due au preneur ?
Par principe, une indemnité d’éviction est due par le bailleur lors de son opposition au renouvellement du bail. Néanmoins, l’article L.145-17 du Code précité autorise le bailleur à ne pas verser d’indemnité dans certains cas bien spécifiques :
- S’il justifie d’un motif grave et légitime ;
- S’il est établi que l’immeuble doit être démoli entièrement ou partiellement en raison d’un état d’insalubrité reconnu par les autorités administratives.
Si le motif grave et légitime est tiré d’une inexécution contractuelle ou de la cessation sans motif d’exploiter le fonds, le bailleur ne pourra s’affranchir de son obligation que si l’inexécution persiste un mois après l’envoi d’une lettre de mise en demeure par le bailleur.
Cette mise en demeure devra être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa 1° de l’article L.145-17 du Code de commerce, sous peine de nullité.
En cas d’irrespect de cette procédure, le renouvellement sera considéré comme refusé sans motif et donnera lieu à une indemnité d’éviction.
Les juridictions apprécieront au cas par cas les faits constitutifs de manquement grave.
Ainsi, des retards dans le paiement des loyers entraînant de multiples commandements de payer ne justifient pas un motif grave et légitime (CA Paris, 4 septembre 2025, n° 22/10947).
Quels sont les droits du preneur en cas de refus de renouvellement ?
Pour faire partir le preneur, le bailleur doit avoir à l’esprit certaines règles. Le preneur a en effet le droit de se maintenir dans les lieux tant qu’il n’a pas perçu ladite indemnité.
Une fois celle-ci perçue, le preneur disposera de trois mois pour rendre les lieux au bailleur.
Comment évaluer l’indemnité d’éviction ?
L’indemnité d’éviction est fondée sur certains critères et devra être évaluée au jour où le refus de renouvellement est prononcé.
Naturellement, les parties pourront s’entendre sur un prix négocié à l’amiable. Néanmoins, ces situations sont rares et il est préférable pour les parties d’insérer une clause spécifique au sein du bail commercial.
Une telle stipulation permet notamment de désigner à l’avance un expert qui sera chargé d’évaluer la valeur de l’indemnité, faisant ainsi gagner un temps précieux à chaque partie.
Le cabinet CAPORALE accompagne ses clients en matière de baux commerciaux, tant dans la phase de négociation et de rédaction que dans la gestion des difficultés d’exécution et des contentieux.
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