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Comment sécuriser la procédure accélérée au fond en matière de charges de copropriété ?

Publié le : 15/07/2026 15 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

Le recouvrement des charges de copropriété bénéficie d’un dispositif spécifique destiné à accélérer le traitement des impayés. La procédure accélérée au fond, prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, offre au syndicat des copropriétaires un cadre procédural resserré, à condition d’en respecter strictement les exigences. Par un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.950), la Cour de cassation en précise à nouveau les contours, tant sur les conditions d’exigibilité anticipée des sommes que sur l’étendue des demandes recevables.

Quand la mise en demeure conditionne l’exigibilité anticipée des charges

Saisie d’un pourvoi contre un arrêt ayant accueilli une demande en paiement formée sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la troisième chambre civile rappelle les exigences attachées à ce texte, consultable sur Legifrance à l’adresse suivante : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000517707. En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que la production des procès-verbaux d’assemblées générales, d’un décompte de créance ainsi que d’une mise en demeure accompagnée d’un relevé de compte suffisait à justifier la demande. La Haute juridiction censure cette analyse. Elle souligne que la mise en demeure doit préciser la nature et le montant des provisions réclamées. Il incombait dès lors aux juges du fond de vérifier si l’acte détaillait les provisions impayées susceptibles d’entraîner l’exigibilité anticipée des autres sommes dues et si la copropriétaire était demeurée défaillante dans le délai d’un mois. À défaut de telles constatations, la décision se trouve privée de base légale.

Pourquoi la procédure accélérée exclut les demandes indemnitaires connexes

L’arrêt apporte également un éclairage sur le périmètre matériel de la procédure. Le syndicat sollicitait, outre le paiement des charges, le remboursement de frais de déménagement exposés lors de travaux dans l’immeuble. La cour d’appel avait admis cette prétention en raison de son lien avec la demande principale. La Cour de cassation, dont la décision est accessible sur Legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/search/juri?query=24-19.950, adopte une lecture stricte du texte. Elle rappelle que le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, ne peut connaître que des demandes expressément visées par l’article 19-2, à savoir celles relatives aux provisions et sommes exigibles au titre des charges de copropriété. Une demande indemnitaire, même liée aux relations financières entre les parties, échappe à ce cadre procédural spécifique. La solution confirme ainsi que le champ d’application de ce mécanisme dérogatoire doit être interprété de manière restrictive.
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